¿Perderé Mi Casa en la Bancarrota?

Perder la casa es el miedo que mantiene a la gente lejos del tribunal de bancarrota mucho después de que debería haber hablado con alguien. La respuesta honesta es que una vivienda se pierde en la bancarrota solo en dos situaciones, y ambas se ven con anticipación. O el capital neto es mayor que la exención que lo protege, o la hipoteca está atrasada y la persona eligió un capítulo que no puede ponerla al día.

Puntos clave

• El capital neto es el valor de la vivienda menos cada hipoteca y gravamen (lien) sobre ella. Es el único número que le importa al fideicomisario.
• La exención federal de vivienda es de $31,575 por persona para casos presentados del 1 de abril de 2025 al 31 de marzo de 2028. Se duplica en una presentación conjunta. La mayoría de los estados exigen su propia exención de vivienda en su lugar, y esas van desde unos pocos miles de dólares hasta ilimitadas.
• El Capítulo 7 no subsana un incumplimiento de la hipoteca. El Capítulo 13 sí, repartiendo los atrasos a lo largo del plan.
• La sección 522(p) limita una exención estatal de vivienda a $214,000 para el capital neto adquirido en los 1,215 días anteriores a la presentación, salvo que el capital haya pasado de una vivienda anterior en el mismo estado.
• Nadie vende una casa en la bancarrota sin un fideicomisario, una audiencia y la oportunidad de responder. No hay ventas sorpresa.

Capítulo 7: la prueba del capital neto frente a la exención

Tres números lo deciden:

1. Valor actual de mercado

   Lo que la casa se vendería ahora, en su condición real. Los fideicomisarios pueden pedir la opinión de un corredor si el valor declarado parece bajo. Las estimaciones en línea son un punto de partida, no evidencia.

2. Cada gravamen en su contra

   Primera hipoteca, segunda hipoteca, línea de crédito sobre la vivienda (HELOC), gravámenes fiscales registrados, gravámenes por sentencia. Todos reducen el capital neto. Algunos gravámenes por sentencia pueden anularse bajo §522(f) en la medida en que afecten la exención, lo que puede convertir una casa no exenta en una exenta.

3. La exención de vivienda que aplica

   Qué conjunto de exenciones aplica depende de dónde ha vivido la persona durante los 730 días anteriores a la presentación, bajo §522(b)(3)(A). Las guías estatales cubren la cifra de vivienda y el estatuto de cada uno de los 20 estados investigados hasta ahora. Texas y Florida protegen capital neto ilimitado en una vivienda que califica; algunos estados protegen muy poco.

Los costos de venta también importan. Un fideicomisario que solo obtendría unos pocos miles de dólares después de la comisión del agente inmobiliario, los costos de cierre y el pago exento normalmente abandonará la casa bajo §554 en lugar de venderla. Los Tribunales de EE. UU. señalan que la mayoría de los casos individuales del Capítulo 7 terminan con un informe de caso sin activos, y las viviendas con capital neto modesto son gran parte de la razón.

El tope de §522(p) sobre el capital neto reciente

Una regla hace tropezar a quienes se mudaron o pagaron la hipoteca agresivamente antes de presentar. La sección 522(p) dice que una persona que usa exenciones estatales no puede exentar más de $214,000 de interés en una vivienda adquirida durante los 1,215 días (unos tres años y cuatro meses) anteriores a la presentación. Dos salvedades importan:

• El capital neto trasladado desde una residencia principal anterior en el mismo estado no cuenta, siempre que la vivienda anterior se haya comprado antes de que empezara la ventana de 1,215 días.
• El tope no aplica a la residencia principal de un agricultor familiar.

La cifra de $214,000 fue fijada por el mismo aviso de la Conferencia Judicial del 30 de enero de 2025 que ajustó las exenciones federales, vigente desde el 1 de abril de 2025. El tope solo muerde en estados con una exención de vivienda grande o ilimitada; en estados con una exención pequeña nunca entra en juego.

El Capítulo 7 no arregla una hipoteca atrasada

La suspensión automática (automatic stay) pausa una ejecución hipotecaria en el momento en que se presenta el caso. En el Capítulo 7, esa pausa es temporal. El prestamista puede pedir al tribunal que levante la suspensión, y después del descargo (discharge) la suspensión termina por sí sola. Un descargo del Capítulo 7 elimina la responsabilidad personal sobre el pagaré de la hipoteca, pero el gravamen se queda en la casa, y el prestamista todavía puede ejecutar la hipoteca sobre la propiedad si no se hacen los pagos.

Así que el Capítulo 7 conserva una casa cuando el capital neto está exento y la hipoteca está al día o puede ponerse al día rápidamente. No conserva una casa con varios pagos atrasados y sin forma de ponerse al corriente. Para eso, la herramienta es el Capítulo 13.

Capítulo 13: subsanar los atrasos a través del plan

La mecánica:

• El plan dura de tres a cinco años. Bajo §1322(d), el máximo es cinco años. Los atrasos se dividen entre los meses del plan y se pagan a través del fideicomisario del Capítulo 13.
• Los pagos nuevos continúan. El pago mensual regular de la hipoteca se reanuda de inmediato. Volver a atrasarse durante el plan es la razón más común por la que estos casos fracasan.
• La hipoteca en sí no se reescribe. La sección 1322(b)(2) prohíbe que un plan modifique un reclamo garantizado únicamente por la residencia principal de la persona. La tasa de interés, el saldo y el plazo se quedan como estaban. Lo que el plan cambia es el calendario para ponerse al día.
• El momento lo es todo. Como el derecho a subsanar termina en la venta por ejecución hipotecaria, una petición del Capítulo 13 presentada el día antes de la venta la detiene; una presentada el día después generalmente no.

Cómo es realmente una venta por el fideicomisario

Cuando hay capital neto no exento real en el Capítulo 7, el proceso es lento y visible. El fideicomisario contrata un corredor con aprobación del tribunal, pone la casa en venta y finalmente pide al tribunal que apruebe la venta. La persona recibe aviso de cada paso y puede objetar. Del producto de la venta, el fideicomisario paga la hipoteca, los costos de cierre, el monto exento a la persona en efectivo, y luego a los acreedores.

Dos cosas suavizan esto. Primero, una persona que descubre antes de presentar que el capital neto no está exento puede elegir el Capítulo 13 en su lugar y conservar la casa. Segundo, algunos fideicomisarios aceptan un pago de la persona o de un familiar por el capital neto no exento en lugar de vender; eso es una negociación, no un derecho.

Errores comunes que se deben evitar

• ✕Usar una estimación en línea como valor declarado sin revisar ventas comparables recientes. Un valor bajo que el fideicomisario refuta crea un problema de credibilidad.
• ✕Olvidar una HELOC, un gravamen por sentencia registrado o un gravamen fiscal al calcular el capital neto. Cada uno reduce el capital neto que el fideicomisario puede alcanzar.
• ✕Suponer que la exención de vivienda de un estado anterior todavía aplica. La regla de domicilio de 730 días puede señalar a la ley del estado anterior, o al conjunto federal.
• ✕Presentar un Capítulo 7 con la hipoteca dos o tres pagos atrasada y sin plan para ponerse al día. La suspensión es temporal; el incumplimiento no se subsana.
• ✕Esperar hasta después de la venta por ejecución hipotecaria para presentar un Capítulo 13. El derecho a subsanar de §1322(c)(1) termina en la venta.
• ✕Traspasar la casa a un familiar antes de presentar. Ese es el tipo de transferencia que los fideicomisarios buscan primero.

Preguntas frecuentes

¿Perderé mi casa si presento un Capítulo 7?

Normalmente no, si dos cosas son ciertas: el capital neto cabe dentro de la exención de vivienda que aplica en el estado de la persona, y los pagos de la hipoteca continúan. El fideicomisario vende una casa solo cuando el capital neto no exento es lo bastante grande para producir dinero significativo para los acreedores después de pagar al prestamista, los costos de venta y la parte exenta de la persona.

¿Cuál es la exención federal de vivienda en 2026?

La exención federal de vivienda en 11 U.S.C. §522(d)(1) es de $31,575 para casos presentados del 1 de abril de 2025 al 31 de marzo de 2028, y un matrimonio que presenta en conjunto generalmente puede reclamar el doble. La mayoría de los estados exigen usar en su lugar la exención estatal de vivienda. Las cifras estatales van desde unos pocos miles de dólares hasta ilimitadas.

¿Puedo conservar mi casa en el Capítulo 13 si estoy atrasado con la hipoteca?

Con frecuencia, sí. La sección 1322(b)(5) permite que un plan del Capítulo 13 subsane los pagos omitidos en tres a cinco años mientras la persona reanuda los pagos mensuales regulares. El prestamista no puede ejecutar la hipoteca mientras el plan se está cumpliendo. El derecho a subsanar termina una vez que la casa se vende en una venta por ejecución hipotecaria, así que el momento de presentar importa.

¿La bancarrota elimina mi hipoteca?

Un descargo del Capítulo 7 elimina la responsabilidad personal de la persona sobre el pagaré de la hipoteca, pero el gravamen del prestamista sobre la casa sobrevive. El prestamista todavía puede ejecutar la hipoteca si los pagos se detienen; simplemente no puede perseguir a la persona por ningún faltante. El Capítulo 13 no puede cambiar los términos de una primera hipoteca sobre una residencia principal bajo §1322(b)(2), aunque sí puede subsanar los atrasos.

¿Qué es la regla de 1,215 días para la exención de vivienda?

Bajo §522(p), una persona que usa exenciones estatales no puede exentar más de $214,000 de interés en una vivienda adquirida durante los 1,215 días anteriores a la presentación. El capital neto trasladado desde una vivienda anterior en el mismo estado no cuenta contra el tope. La regla importa principalmente en estados con exenciones de vivienda grandes o ilimitadas.

¿Puede el fideicomisario vender mi casa si tiene algo de capital neto no exento?

El fideicomisario puede, pero a menudo no lo hace cuando el monto no exento es pequeño. Las comisiones del agente inmobiliario, los costos de cierre y el pago exento salen primero, y un fideicomisario que obtendría poco para los acreedores típicamente abandona la propiedad bajo §554. Cuando el capital neto es sustancial, una venta es probable, y el Capítulo 13 suele ser la forma de conservar la casa.

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