Historial de Renta y Desalojos

Un desalojo, o incluso una demanda de desalojo que no llegó a nada, puede seguirle en cada solicitud de renta durante años. Normalmente no aparece en un informe de crédito estándar, y por eso a la gente le toma por sorpresa una negativa. Vive en los informes de selección de inquilinos (tenant screening reports), y esos informes se rigen por la misma ley federal que los informes de crédito. Eso le da derechos que la mayoría de los solicitantes nunca usa. Para el panorama completo de sus informes, vea el centro de crédito.

Puntos clave

• Los desalojos llegan a los informes de selección desde los registros judiciales. La renta impaga llega a los informes de crédito solo cuando un arrendador o un cobrador la reporta, normalmente como un cobro (collection).
• Una demanda de desalojo y una sentencia de desalojo son registros distintos. Las demandas desestimadas o resueltas por acuerdo son la fuente más común de negativas injustas.
• Una negativa, la exigencia de un cofirmante o un depósito más alto basados en el informe son acciones adversas. Cada una activa un aviso y una copia gratuita del informe.
• Las disputas siguen la FCRA: una reinvestigación razonable, normalmente en treinta días. El CFPB ha documentado los registros mal emparejados como un problema recurrente en esta industria.
• Algunos estados sellan o eliminan los registros de desalojo, o prohíben su uso; las reglas varían mucho. La renta pagada a tiempo puede reportarse como historial positivo a través de servicios como Experian RentBureau.

¿Cómo llega un desalojo a su registro?

Registro	Dónde aparece	Cómo llegó allí
Demanda de desalojo	Informes de selección de inquilinos	Expediente judicial, emparejado por nombre
Sentencia de desalojo	Informes de selección de inquilinos	Registro judicial del resultado
Sentencia monetaria por renta impaga	Informes de selección de inquilinos; hoy generalmente no en los informes de crédito estándar	Registro judicial
Renta o daños impagos enviados a cobro	Informes de crédito e informes de selección	El arrendador o el cobrador lo suministra
Renta pagada a tiempo	Informes de crédito, cuando se reporta	El arrendador o un servicio de reporte de renta lo suministra

¿Cuánto tiempo puede permanecer un desalojo en un informe de selección?

Tres puntos que deciden si un registro antiguo es legítimo:

• El reloj corre desde la fecha de la demanda o de la sentencia. Un registro con más de siete años es obsoleto bajo 15 U.S.C. § 1681c y puede disputarse solo por ese motivo.
• Las reglas estatales de sellado prevalecen sobre el informe. Donde un estado ha sellado el caso, el registro público ya no existe. Una compañía de selección que todavía lo reporta está reportando nada. Las reglas difieren por estado y a menudo por resultado, como casos desestimados frente a sentencias. Cada una de nuestras guías estatales tiene una sección de ayuda legal gratuita. Las oficinas de asistencia legal y de autoayuda judicial que aparecen allí pueden decirle si el sellado existe en su estado.
• Una demanda desestimada no es un desalojo. Si el caso fue desestimado, retirado o resuelto por acuerdo, el informe debe decirlo. Un informe que solo muestra "demanda de desalojo presentada" sin resolución está incompleto, y la incompletitud es una disputa válida bajo la FCRA.

¿Cuáles son sus derechos cuando un arrendador le niega la vivienda?

La guía de la FTC para arrendadores y para compañías de selección detalla ambos lados de ese deber, y la FTC lo explica para consumidores en español en Las verificaciones de antecedentes de los inquilinos y sus derechos. En la práctica:

1. Pida el aviso de acción adversa por escrito si se lo dieron verbalmente.
2. Solicite el informe a la compañía nombrada dentro de sesenta días; es gratis.
3. Pregúntele al arrendador qué dato motivó la decisión. Muchos se lo dirán, y eso enfoca la disputa.
4. Si su informe incluye un informe de crédito de uno de los tres burós, dispute los errores de crédito también ante el buró y el proveedor de información. Vea cómo disputar errores en su informe de crédito.

¿Cómo se disputa un informe de selección de inquilinos?

1. Obtenga el registro judicial

   Consiga el expediente del tribunal que llevó el caso. Si fue desestimado o sellado, obtenga la orden. Esta es la evidencia con la que la compañía de selección no puede discutir.

2. Envíe la disputa con la orden adjunta

   Use la carta de disputa al buró con el nombre de la compañía de selección en lugar del buró. Indique el defecto específico: no es mío, desestimado, sellado, fecha incorrecta, obsoleto o resolución incompleta.

3. Dispute por separado el dato del lado del crédito

   Si la renta impaga aparece como un cobro, dispútelo ante el buró y el cobrador si es inexacto, y valide la deuda primero. Nuestra guía de cobros cubre esa ruta.

4. Dé seguimiento a los treinta días

   La lista de verificación de disputas también funciona para las compañías de selección. Si el dato queda verificado por encima de una orden judicial, escale con una queja ante el CFPB y considere un abogado.

Si se dictó una sentencia en rebeldía (default judgment) en su contra en un desalojo del que nunca se enteró, el problema del registro está río abajo de un problema judicial. Nuestra guía sobre la sentencia en rebeldía cubre las mociones para anularla, que, de concederse, cambian lo que la compañía de selección puede reportar.

¿Cómo lo califican en realidad los arrendadores?

Factor	Cómo se usa normalmente	Qué puede hacer usted
Demandas y sentencias de desalojo	A menudo un rechazo automático dentro de una ventana de revisión	Disputar errores y casos desestimados; revisar las reglas estatales de sellado
Cobros relacionados con renta	Se ponderan como otros cobros; a veces un rechazo automático	Validar, disputar inexactitudes, o pagar y documentar
Puntaje de crédito o archivo delgado	Cortes por niveles, o exigencia de cofirmante o depósito mayor	Construir un archivo delgado; preguntar por la ruta de aprobación condicional
Relación ingresos-renta	Un requisito de proporción, comúnmente alrededor de tres a uno	Aportar documentación; algunos programas permiten cofirmantes
Antecedentes penales	Varía; las prohibiciones generales pueden plantear problemas bajo la Ley de Vivienda Justa	La guía de HUD limita las políticas generales; las quejas van a HUD

La guía de la FTC para arrendadores les recuerda que la recomendación de una compañía de selección no traslada el deber de acción adversa. Si el resultado fue una aprobación "condicional" con un depósito mayor, eso también cuenta.

¿La renta puede ayudar a su crédito?

Puntos prácticos:

• Pregúntele a su arrendador si reporta a RentBureau o a través de un servicio de reporte de renta. Muchos administradores grandes lo hacen; la mayoría de los arrendadores pequeños no.
• Los servicios externos de reporte de renta a menudo cobran una cuota y pueden reportar a uno o varios burós. Lea a qué burós, si se incluyen los pagos pasados y qué pasa con la línea si usted cancela.
• La renta reportada ayuda más a un archivo delgado. Para un archivo con un desalojo o un cobro, no compensa esos registros; disputar errores y dejar que los datos exactos caduquen sí lo hace.
• RentBureau es en sí misma una compañía de informes del consumidor en la lista del CFPB, así que usted puede solicitarle su informe de historial de renta y disputar errores allí también.

Errores comunes que se deben evitar

• ✕Suponer que una demanda de desalojo desestimada ya no está en su registro; la demanda es un registro separado del resultado.
• ✕Solicitar en varias unidades sin antes pedir su propio informe de selección a la compañía que usa el arrendador.
• ✕Ignorar un aviso de aprobación condicional — la exigencia de un cofirmante o un depósito mayor basada en el informe activa los mismos derechos que una negativa.
• ✕Pagar un cobro de renta sin validarlo ni obtener el acuerdo escrito del arrendador sobre cómo se reportará.
• ✕Disputar solo ante la compañía de selección, cuando el registro vino de un tribunal o de un proveedor de información que también necesita corregirlo.
• ✕Pagar un servicio de reporte de renta sin revisar a qué burós reporta y qué modelos de puntuación usan los datos de renta.

Cuándo hablar con un profesional

Preguntas frecuentes

¿Un desalojo aparece en el informe de crédito?

Normalmente no de forma directa. Los registros judiciales de desalojo aparecen en los informes de selección de inquilinos, que son distintos de los informes de los tres burós de crédito. La renta o los daños impagos pueden aparecer en un informe de crédito si un arrendador o un cobrador los reporta como un cobro.

¿Cuánto tiempo permanece un desalojo en su registro?

El CFPB dice que los casos de desalojo pueden aparecer en un registro de selección de inquilinos hasta siete años. Una deuda con un arrendador descargada en bancarrota puede aparecer hasta diez. Algunos estados acortan ese plazo, sellan o eliminan los registros de desalojo, o prohíben su uso en la selección.

¿Puedo disputar un desalojo en un informe de selección de inquilinos?

Sí. Los informes de selección de inquilinos son informes del consumidor bajo la FCRA, así que usted puede disputar registros inexactos, incompletos u obsoletos. La compañía debe reinvestigar, generalmente en treinta días. Una orden judicial que muestre la desestimación o el sellado es la evidencia más fuerte.

¿Qué debe decirme un arrendador si niegan mi solicitud?

Si la decisión se apoyó en un informe del consumidor, el arrendador debe darle un aviso de acción adversa con los datos de contacto de la compañía de selección. Debe decir que la compañía no tomó la decisión. Debe explicarle su derecho a una copia gratuita dentro de sesenta días y a disputar errores. Exigir un cofirmante o un depósito mayor también cuenta.

¿Pagar la renta construye crédito?

Solo si se reporta. Los arrendadores y los servicios de reporte de renta pueden suministrar los pagos de renta a Experian RentBureau y, a través de algunos servicios, a otros burós. La renta puntual reportada así puede ayudar a los puntajes de los modelos que consideran las líneas de renta, como FICO 9 y VantageScore 3.0 y 4.0.

¿Se puede sellar un registro de desalojo?

En algunos estados, sí, según el resultado y las reglas del estado; unos pocos estados también prohíben que las compañías de selección usen las demandas de desalojo. Las reglas varían mucho. La sección de ayuda legal de nuestras guías estatales lista las oficinas de asistencia legal que pueden decirle si el sellado existe en su estado y condado.