Comprar Casa con Deuda Estudiantil

Los prestamistas hipotecarios no solo miran el saldo de un préstamo estudiantil — lo pasan por una fórmula, y la fórmula depende de qué programa de préstamo está suscribiendo la hipoteca. Esto es cómo la relación deuda-ingreso (debt-to-income, DTI) realmente trata un préstamo estudiantil, y en qué puntos los programas principales genuinamente no están de acuerdo entre sí.

¿Qué es la relación deuda-ingreso, y por qué importa tanto el pago de un préstamo estudiantil?

Aquí es donde los préstamos estudiantiles crean un problema que la deuda de cuotas comunes no tiene: un préstamo de auto o una tarjeta de crédito casi siempre tienen un solo pago mensual claro en el informe de crédito. Un préstamo estudiantil en un plan basado en el ingreso puede mostrar $0, una cifra desactualizada de antes de una recertificación, o nada en absoluto si está diferido — y a los prestamistas no se les permite simplemente tomar al pie de la letra un campo en blanco del informe de crédito. Si un saldo creciente de préstamos estudiantiles es parte de un panorama más grande, más allá de una sola solicitud de hipoteca, vea cuánta deuda estudiantil es demasiada para ese marco más amplio.

¿Cómo calcula Fannie Mae el pago de un préstamo estudiantil para el DTI?

De los programas principales, esto hace que Fannie Mae sea el más dispuesto a aceptar un $0 documentado al pie de la letra — pero la palabra “documentado” hace mucho trabajo aquí. Una entrada en blanco o desactualizada del informe de crédito no califica; el prestamista necesita papeleo del administrador del préstamo que confirme el pago real actual.

¿En qué se diferencia el enfoque de Freddie Mac?

¿Cómo trata la FHA un préstamo estudiantil diferido o basado en el ingreso?

Esta es una regla directa y verificada de la propia actualización de política de HUD, incorporada después al FHA Single Family Housing Policy Handbook: un prestamista debe usar “el monto de pago reportado en el informe de crédito o el pago real documentado, cuando el monto del pago sea mayor a cero; o el 0.5 por ciento del saldo pendiente del préstamo, cuando el pago mensual reportado en el informe de crédito del prestatario sea cero”. Un saldo grande en un plan basado en el ingreso que muestra $0 todavía puede generar un pago de referencia considerable bajo esta fórmula.

¿Cómo trata un préstamo VA un préstamo estudiantil diferido?

Esta exclusión total de 12 meses es única entre los cuatro programas — Fannie Mae, Freddie Mac, y la FHA requieren contar algún monto para un préstamo diferido, mientras que la guía de la VA permite dejarlo fuera por completo si la ventana de aplazamiento es suficientemente larga. Confirme esto contra el VA Lenders Handbook actual, ya que los documentos de política de la VA se actualizan y se reemplazan con el tiempo.

1. Fannie Mae

   Un pago de $0 documentado y basado en el ingreso puede contar como $0. Los préstamos diferidos sin un pago claro usan el 1% del saldo, o un cálculo totalmente amortizable a partir de las condiciones reales del préstamo.

2. Freddie Mac

   Generalmente requiere un monto mayor a cero, incluso cuando el pago basado en el ingreso de un prestatario es $0. Revise la Single-Family Seller/Servicer Guide actual para conocer la cifra de respaldo exacta que se usa en esa situación.

3. FHA / HUD

   0.5% del saldo pendiente cuando el informe de crédito muestra un pago de $0. Se usa un pago real documentado mayor a cero cuando existe uno.

4. VA

   Puede excluir el pago por completo si evidencia por escrito muestra un aplazamiento de al menos 12 meses más allá del cierre. De lo contrario, generalmente el monto mayor entre el pago del informe de crédito o el 5% del saldo dividido entre 12.

¿Por qué no se cuenta un pago de $0 basado en el ingreso como $0 en todas partes?

¿Qué puede realmente influir un prestatario aquí?

Algunas cosas que vale la pena hacer antes de solicitar: pedir confirmación por escrito del pago actual exacto directamente al administrador del préstamo, ya que un informe de crédito puede estar en blanco, equivocado, o simplemente desactualizado; preguntarle a un oficial de préstamos desde el principio bajo qué programa se suscribirá la hipoteca, ya que el mismo préstamo estudiantil puede generar un pago calificador distinto bajo cada uno; y evitar cambiar de plan de pago o provocar una recertificación justo antes de solicitar, ya que a veces un aumento documentado a corto plazo puede contarse en contra de un prestatario incluso antes de que entre en vigor.

Preguntas frecuentes

¿Refinanciar préstamos federales a un préstamo privado ayuda con una solicitud de hipoteca?

No de forma automática, y renuncia de forma permanente a protecciones federales — el pago basado en el ingreso, la elegibilidad para condonación, y la descarga por muerte o discapacidad. Algunos prestatarios sí obtienen un pago fijo, único y más claro con un refinanciamiento privado, lo cual puede simplificar cómo documenta la deuda un prestamista, pero eso es un intercambio con costos reales y permanentes descritos en préstamos estudiantiles explicados.

¿Pagar el saldo de un préstamo estudiantil siempre baja el cálculo del DTI de una hipoteca?

Puede bajarlo, sobre todo bajo programas que calculan un pago como porcentaje del saldo, ya que un saldo más pequeño produce directamente un pago de referencia más pequeño. No necesariamente ayuda bajo un programa que usa un monto de pago fijo y documentado que no se basa en el saldo. Confirme qué método de cálculo aplica antes de suponer que pagar el préstamo hará una diferencia.

¿Estas reglas son las mismas para un préstamo Parent PLUS que el padre o madre todavía está pagando?

Generalmente, sí — un préstamo Parent PLUS es un préstamo estudiantil para efectos del DTI y sigue las mismas reglas específicas de cada programa descritas aquí, contado contra la propia solicitud de hipoteca del padre o madre. Vea préstamos Parent PLUS para saber cómo funciona esa deuda del lado del padre o madre.

¿Estos programas tratan la indulgencia igual que el aplazamiento?

No necesariamente. Algunas guías agrupan el aplazamiento y la indulgencia juntos para efectos del DTI, mientras que pueden aplicar otras distinciones según el programa y cuánto se espera que dure la pausa. Confirme el tratamiento específico con el prestamista, en lugar de suponer que los dos términos son intercambiables.

Errores comunes que se deben evitar

• ✕Suponer que todo programa hipotecario trata un pago de $0 basado en el ingreso de la misma forma — genuinamente no es así.
• ✕Confiar en el campo de pago de préstamo estudiantil de un informe de crédito sin confirmar que esté actualizado y sea correcto.
• ✕No preguntar bajo qué programa de préstamo se suscribirá una hipoteca antes de solicitar.
• ✕Cambiar de plan de pago o provocar una recertificación de ingreso justo antes de una solicitud de hipoteca, sin revisar antes el efecto.
• ✕Tratar un saldo grande en un plan basado en el ingreso como invisible para un prestamista solo porque el pago actual es $0.
• ✕Suponer que una regla descrita aquí todavía coincide con la guía actual del prestamista, en lugar de confirmarlo directamente.

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